법무법인 혜안

건설소송 전문센터

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공유자는 공유물의 사용․수익은 지분비율로 사용․수익할 수 있으며(민법 제263조 후문), 공유물의 처분 및 변경은 다른 공유자의 동의 없이 할 수 있으나(민법 제264조), 공유물 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있습니다.

가압류가 된 후 제3자가 앞으로 소유권이 변동된 경우에 집행권원을 얻은 가압류채권자의 신청에 의하여 제3자의소유권 취득 후 당해 부동산에 대하여 개시된 경매절차에서 가압류채무자에 대한 다른 채권자는 당해 부동산의매각대금의 배당에 참가할 수 없으며, 나아가 집행채무자가 압류 후 압류부동산을 제3자에게 양도하였다면 집행채무자에 대한 또 다른 채권자는 그 대상이 부존재하므로 다시 압류할 수 없고 배당요구도 할 수 없습니다.

가압류가 최선순위인 경우에는 후순위 권리가 저당권과 같은 권리이라 하더라도 가압류와 후순위 물권은 동순위로 취급되어 안분비례에 의해 배당됩니다.

가압류는 안분배당으로 만족하고 소멸하며 이후의 권리들간에는 우선순위에 따른 흡수배당을 합니다(안분후흡수).

당해세는 매각부동산 자체에 대하여 부과된 조세와 가산금으로서, 그 법정기일 전에 설정된 저당권으로 담보된 채권보다 우선하는데(국세기본법 제35조 제1항 3호, 지방세법 제31조 제2항 3호), 이를 당해세 우선의 원칙이라 합니다.

① 국세에 의한 당해세
    상속세, 증여세와 재평가세
② 지방세에 의한 당해세
    취득세, 등록세 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세

건축수급인은 그 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 도급인에게 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있습니다(민법 제666조) 즉 건물의 건축도급의 경우에는 그 완성된 건물 위에, 그리고 그 밖의 토지의 공작물의 도급에서는 그 토지위에 각각 저당권의 설정을 청구할 수 있습니다.

건축수급인이 토지 소유자와 도급계약에 기초하여 건물을 토지 소유자의 소유지상에 건축한 때, 지상에 건물이 완공되어도 토지와는 별개의 독립한 부동산이 되므로, 건물의 소유권이 누구에게 귀속할 것인가를 둘러싸고 논의가 계속되어 왔습니다. 여기에 관하여는 채권법에서 많이 다루어졌는데, 도급에서 수급인이 일을 완성한 경우에 그 완성물의 소유권이 누구에게 귀속하는지와 관련하여 많은 논의가 있어 왔습니다. 판례(대판 1992. 8. 18. 91다25505, 대찬 1994. 12. 9. 91나2089. 대판 1996. 9. 20. 96다24840등)에 의하면 먼저 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시적으로 취득합니다. 따라서 도급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공하는 경우에는 수급인에게 각각 소유권이 귀속합니다. 다만, 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도, 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 특약이 있는 때에는 그 건물의 소유권은 원시적으로 도급인에게 귀속된다고 합니다. ① 도급인 명의로 건축허가를 받고 또 ② 그 명의로 건물에 대한 소유권보존등기를 하기로 한 경우, ③ 그리고 공사 기성고 비율에 따라 상당액의 공사대금이 지급된 경우에는 각각 완성된 건축물의 소유권을 원시적으로 도급인에게 귀속시키기로 하는 묵시적 합의가 있는 것으로 본다고 합니다.

소멸시효의 기산점은 채권자가 권리를 행사할 수 있는 때인바, 공사가 도중에 중단되어 완료되지 못한 경우 수급인은 공사도급계약을 해지 또는 해제하여 기성고에 상당하는 공사대금의 지급을 구할 수 있고 이 경우 공사대금의 지급시기는 해지 또는 해제된 날의 다음날이며 따라서 소멸시효 기간도 그 때부터 진행합니다.

확정판결은 주문에 포함한 것에 한하여 기판력이 있습니다. 따라서 소송물인 권리관계의 존부를 판단하기 위하여 그 전제인 선결적 권리관계의 존부를 판결이유에서 명백히 하여도 그 점에 대하여 기판력은 발생하지 않고, 또 피고의 항변, 원고의 재항변 등 공경방어방법에 대하여 재판이유 중에 판단이 되어도 기판력은 생기지 않습니다. 왜냐하면 판결주문은 소송물로서 심판을 신청한 사항에 관하여 법원이 표시하는 분쟁해결의 기준이지만, 판결이유 중의 판단은 주문의 전제가 되는 사실판단, 법률판단이고 이것은 당사자가 분쟁의 대상으로 의식한 것이 아니기 때문입니다.

이행청구권에 기한 이행의 소가 가능함에도 불구하고 그 청구권에 관하여 확인을 구하는 것은 원칙적으로 허용되지 아니합니다. 직접 이행판결을 구하는 것이 강제집행을 할 수 있어 분쟁해결수단으로서 적절하기 때문입니다.

기본적인 권리 또는 법률관계로부터 파생하는 이행청구권(예: 소유권이 기초한 명도청구권)에 관하여 이행의 소가 가능한 경우에도 기본적인 권이(예: 소유권)에 관하여 확인의 소를 제기할 수 있습니다. 이것은 기본적인 권리관계로부터 파생될 가능성이 있는 모든 분쟁을 예방하는 기능이 있기 때문입니다.

가. 경매신청 후 임의경매신청채권자의 청구금액의 확장

임의경매에서 경매채권자가 피담보채권의 일부에 대하여 담보권을 실행하겠다는 취지로 경매신청서에 피담보채권의 원금 중 일부만을 청구금액으로 하여 경매를 신청하였을 경우에는 경매채권자의 청구금액은 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고, 경매채권자는 채권계산서에 청구금액을 확장하여 제출하는 방법에 의하여 정구금액을 확장할 수 없습니다.

이에 반하여, 강제경매의 신청채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 배당요구를 할 수 있으므로, 채권의 일부청구를 한 경우에 배당요구의 공기가지 청구금액을 확장하여 잔액을 청구한 경우 배당요구의 효력이 있습니다(대결83마393)

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나. 임의경매신청채권자 이외의 담보권자의 청구금액의 확장

임의경매의 절차에서 사건에 관하여 주도권을 쥐고 있는 신청채권자와 그 절차를 이용하여 자기의 권리를 실하려고 하는 다른 담보권자를 달리 취급한다고 하여 형평에 반한다고 할 수 없습니다. 그러므로 신청채권자가 아닌 담보권자의 청구금액의 확장은 허용하여야 합니다.

근저당권자의 배당은 민법 제365조의 단서(그러나 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없습니다)에 의해 대지부분에 한하여 우선변제권이 인정되고, 건물부분에 대해서는 일반채권자와 같은 후순위입니다. 대항력이 있는 확정일자임차인은 대지에 대하여는 토지의 근저당권자보다 후순위로, 건물에 대하여는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 됩니다.

그리고 경매절차에서 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에는 경락인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 즉, 경락인은 임차인이 경매절차에서 못 받은 반액을 인수하게 됩니다. 왜 임차인이 대항력이 있느냐 하면, “대항력은 건물을 기준으로 하는 것”이기 때문이고, 건물에 대해서는 임차인이 가장 빠르기 때문입니다.