건설 주요업무

하자담보책임

하자담보책임이란?

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다.

  • 하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여
    건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다.
  • 사업주체란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는
    국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및
    그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다.

관련법령

건설산업기본법

건설공사 수급인 등의 하자담보책임|제28조
  • ① 수급인은 발주자에 대하여 다음 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.
    • 1) 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조, 그 밖에 이와 유사한 구조로 된 것인 경우 :
      건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 10년
    • 2) 제1호 이외의 구조로 된 것인 경우 : 건설공사 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 5년
  • ② 수급인은 다음 각 호의 어느 하나의 사유로 발생한 하자에 대하여는 제1항에도 불구하고 담보책임이 없다.
    • 1) 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인한 경우
    • 2) 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
    • 3) 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한(耐久年限) 또는 설계상의 구조내력(構造耐力)을 초과하여 사용한 경우
  • ③ 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(「민법」 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는
    그 법령에서 정한 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서
    특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다.
  • ④ 하수급인의 하자담보책임에 대하여는 제1항부터 제3항까지를 준용한다.
    이 경우 "수급인"은 "하수급인"으로, "발주자"는 "수급인"으로, "건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날"은
    "하수급인이 시공한 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날"로 본다.

건설산업기본법의 적용범위

건설산업기본법은 건설업등록을 한 건설업자가 수급하여 건축한 건축물에 관하여 적용되고,
건설업등록을 하지 않은 자가 행하는 소규모 건축(5,000만원 미만의 일반공사 또는 1,500만원 미만의 전문공사)에 관하여는 적용되지 않습니다.

건설산업기본법의 적용을 받는 건설공사에 대한 하자담보책임기간은 건설산업기본법 제28조 제1항, 제3항의 규정에 따라
다른 법령에 특별한 규정이 있거나 도급계약에서 따로 정한 경우 외에는 건설산업기본법에 의하여 정하여 질 뿐,
민법 제670조 및 제671조가 적용되는 것은 아닙니다.
건설산업기본법의 적용을 받지 않는 건설공사의 경우에는 민법 제670조, 제671조에 따른 제척기간이 적용됩니다.

관련법령

민법

담보책임의 존속기간|제670조
  • ① 전3조의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하여야 한다.
  • ② 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 전항의 기간은 일의 종료한 날로부터 기산한다.
수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙|제671조
  • ① 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다.
    그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.
  • ② 전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.

건설산업기본법상 하자담보책임기간의 성격

문제점 건설산업기본법 제28조 제1항은“ ~ 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다”고 규정하고 있을 뿐
그 기간 내에 하자보수를 요구해야 한다거나 그 기간 동안 담보책임이 있다고 규정하고 있지는 않으므로, 하자발생기간으로 해석됩니다.
하지만 동시에 건설산업기본법 제28조 제3항은 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령의 규정을 따르거나 도급계약에서 정한 바에 따르도록 하면서
제척 기간에 관한 규정인 민법 제670조 및 제671조를 이에서 제외하고 있어, 위 민법 제670조 및 제671조의 특칙으로 해석될 여지도 있습니다.
즉, 건설산업기본법상 하자담보책임기간이 하자발생기간인지 제척기간인지에 대해 판결들이 엇갈리고 있는 실정입니다.

소결론 건설산업기본법상 하자담보책임기간을 하자발생기간으로 보면 건설산업기본법이 적용되는 공사의 경우에는
제척기간에 관한 규정이 존재하지 않게 되는 문제점이 있습니다.
하지만 여러사항을 고려하여 원칙적으로
(도급계약에 아무런 정함이 없거나, ‘하자담보책임기간 ~년’ 등과 같이 명시적으로 권리행사기간임을 규정하지 않은 경우) 하자발생기간으로 보되,
당사자가 도급계약에 명시적으로 ‘제척기간’ 또는 ‘일정기간 내에 권리를 행사할 것’을 규정한 경우에만 제척기간으로 봄이 타당합니다.

※ 고려사항
  • 1) 건설산업기본법 제28조 제1항의 문언, 건설산업기본법이 적용되는 대규모 공사의 경우 상당한 기간이 지난 후 비로서 하자가 발생되는 경우가 많은 점
  • 2) 제척기간에 관한 규정이 존재하지 않더라도 도급인의 수급인에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 5년의 시효기간이 적용되므로
    수급인의 책임기간이 과도하게 길어지지 않는 점
  • 3) 건설산업기본법이 적용되지 않는 소규모 공사의 경우 민법상 10년의 제척기간이 적용되는데 건설산업기본법이 적용되는
    대규모 공사의 경우에 오히려 단기의 제척기간이 적용된다고 보는 것은 형평에 반하는 점
  • 4) 아파트 하자 소송에서의 실무 등

하자담보책임 소멸시효

건설공사에 관한 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 그 도급계약에 기한 수급인의 하자담보책임은 상법 제64조 본문에 의하여
원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸리는 것으로 보아야 하고, 민법 제670조 또는 제671조의 제척기간 규정으로 인하여
위 소멸시효 규정의 적용이 배제된다고 볼 수 없습니다.

시효의 기산점은 각 하자가 발생한 시점으로 합니다.

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